SÍNDICO BÁSICO

Com o material disponibilizado o síndico e sua equipe poderão aprender questões necessárias e importantes para dar atenção ao longo de seu mandato.

Existem três objetivos muito importantes na gestão condominial:

1| Manter o condomínio regularizado

2| Administrar o condomínio responsavelmente

3| Controlar e conduzir a operação do condomínio

 

Aqui você vai encontrar um modelo base de objetivos e metas a serem cumpridas, que facilmente se adaptará ao controle que você precisa.

O que é um condomínio?

O termo “condomínio” normalmente define o direito exercido por um grupo de pessoas proprietárias ou condôminos, direito este sobre suas unidades privativas e sobre as áreas de uso comum de uma edificação.

Um condomínio pode se apresentar na forma horizontal ou vertical, ser de uso residencial, comercial, ou misto. Seu tamanho pode ser desde uma única edificação até infraestruturas volumosas e complexas.

É um dos setores da economia que oferecem muitas oportunidades de empregos a uma variedade de profissionais que estejam preparados. São qualificações fáceis de se aprender, mas que requerem responsabilidades e atitudes na sua aplicação prática.

Um Síndico tem a obrigação de cumprir e fazer com que se cumpram tudo o que determina a convenção, o regulamento/regimento interno, e todas as deliberações das assembleias, sem sobrepor a legislação vigente.

Por onde começar

Quando um síndico eleito assume um novo mandato de gestão, precisa estar atento a algumas obrigações a serem conhecidas, se não for experiente. O importante é que o síndico compreenda que existe a necessidade de investimento de seu tempo para uma fase inicial com maior tempo de levantamento de informações e compreensão das mesmas. Desta forma facilitará a identificação dos pontos a serem tratados e o planejamento de suas ações.

A “passagem de bastão” do síndico/gestão anterior pode facilitar a compreensão dos aspectos passados e atuais, ou lhe obrigar a um caminho mais complexo para descobrir históricos e procedimentos, regularizar documentações, e/ou organizar a situação financeira do condomínio. Toda documentação acumulada ao longo das gestões anteriores precisam ser repassadas entre os mandatos. Orientaremos mais adiante neste material.

Antes de mudar de funcionários, prestadores, administradora, entre outros fornecedores, passe por uma fase de diagnóstico, conhecendo o histórico de seus serviços e valores de referência no mercado.

Como síndico se preocupe em garantir que seu trabalho e dedicação no condomínio sempre esteja pautado na ética, honestidade e transparência, pois representa seus “sócios” com responsabilidade cívil e criminal por seus atos!

Busque por formação como síndico, e para sua equipe. Os resultados de cada um afetam a todos!

CONDOMÍNIOS COM MENOS DE 5 ANOS

A empresa construtora de qualquer condomínio é obrigada a dar garantia sobre a solidez e segurança da obra, considerando os 5 anos após à entrega da edificação ou da certidão do habite-se, valendo a data que ocorrer por último. O prazo prescricional de ações contra a construtora em relação a defeitos é de 10 anos. Também podem existir “vícios ocultos” que, se comprovados, passam a ter garantia a partir do momento que passam a ser perceptíveis. Problemas estruturais têm uma garantia maior. O defeito deve ser constatado dentro do prazo de garantia, e o construtor poderá ser acionado no prazo de 10 anos. As reparações por via judicial devem acompanhar laudo técnico especializado, de preferência sob requisição por perito legal. Busque por engenheiro especializado em avaliação estrutural, visando embasamento técnico sobre o estado das fundações, da estrutura de sustentação, das lajes e cobertas, e dos reservatórios.

Desafios do Síndico

De forma a compreender a situação atual de qualquer condomínio que se esteja assumindo para administrar e conduzir as atividades de gestão é necessário uma fase inicial de diagnóstico. Nesta fase, além de uma vistoria completa em toda infraestrutura física, recomendamos a análise de documentos como a convenção, o regimento interno, os demonstrativos financeiros, o orçamento, os processos operacionais e administrativos, e o planejamento existente. Não é preciso explicar a importância de um levantamento de dados e informações. Reuniões com conselheiros e entrevistas com funcionários também devem ser consideradas.

O relacionamento com os proprietários e moradores é fundamental para o sucesso de uma gestão, mas esteja ciente que é normal existirem pessoas que não escondem uma oposição à sua gestão. Trabalhe enquetes e prioridades com os condôminos. A identificação de demandas de interesse coletivo, com análise do impacto financeiro e priorização, tende a facilitar a implantação dos objetivos.

Com estes aspectos será possível idealizar um planejamento para garantir a manutenção e a melhoria de um condomínio. Deve ser embasado em diretrizes debatidas, e de preferência alinhadas, com o conselho. Demandas ou projetos de médio e longo prazo podem não ser possíveis para a gestão atual, mas podem ser registrados para apoio em gestões futuras. Um planejamento precisa passar por proposições e debates no âmbito da equipe gestora, antes de sua implantação, incluindo a elaboração do plano anual de metas e atividades, com prazos e orçamento.

Em seguida temos o desafio da administração e operação condominial. Atualização e controle do cadastro de proprietários e moradores, controle da comunicação, cumprimento da legislação e regramentos, administração de demandas, operação, orçamento, assembleias, representação legal, gestão da equipe, gestão das cobranças e inadimplências, gestão de compras e materiais, obras e serviço de prestadores, controle e negociações de contratos com fornecedores e avaliação dos serviços, administração de sistemas, problemas, ocorrências, documentos, conservação e guarda da infraestrutura, seguro, manutenção de máquinas e equipamentos administração da limpeza, administração da segurança, implantação dos projetos, entre outros que devem ter sido previstos no planejamento.

Além disto, um bom gestor ainda se preocupará com as avaliações necessárias sobre sua gestão e sempre buscará melhorias. Deve monitorar atividades e indicadores, com análise e debate dos resultados alcançados e das dificuldades enfrentadas.

 

Se você desejar contribuir com sugestões ou melhorias das informações em nosso conteúdo, escreva para contato@schconsultoria.com.br

Compete ao síndico...

Código Civil

Seção II

Da Administração do Condomínio

Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembleia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

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